En esta nueva entrada, se continúa el artículo que
había quedado pendiente el día anterior. Debido a su extensión se fracciona,
con otra entrada adicional pendiente.
En la entrada actual se incluyen los apartados que
desarrollan el “Sistema de Concurrencia”, motivo principal del
artículo, y otro apartado de “valoraciones” en el que se apoya y justifica la
estrategia de actuación que se propone.
Quedan pendientes de una tercera entrega los dos
últimos apartados que básicamente justifican y formalizan la propuesta general
que se ha desarrollado anteriormente.
Sistema de CONCURRENCIA
La idea generatriz que se expone en este documento,
trata de esbozar una propuesta con el fin de actuar sistemáticamente sobre esos
pequeños sectores de suelo urbano “no consolidado” que se configuran
como “unidades de actuación”, abordando la “gestión urbanística” a través del “sistema
de concurrencia” contemplado por la LUCYL, o dicho de otro modo, desarrollar la
figura del URBANIZADOR no necesariamente propietario.
El desarrollo del sistema de concurrencia se regula
por la LUCYL en
el Cap III Sccn 5ª, y en los artículos 269 a 276 RUCYL. Básicamente se resume como un
proceso que se inicia por el propio Ayuntamiento o por cualquier persona física
o jurídica, sea propietario o no de terrenos en la unidad de actuación, al
presentar ante el Ayuntamiento correspondiente, un PROYECTO DE ACTUACIÓN, que
incluya las bases de esta, y una oferta económica completa.
Continúa con el inicio de un procedimiento de aprobación
inicial por el Ayuntamiento, la convocatoria de CONCURSO para la selección del
urbanizador y la apertura de un periodo de INFORMACION PUBLICA con notificación
directa a todos los propietarios afectados. Una vez concluidos los plazos y
recibidas y evaluadas las ofertas y alegaciones, el Ayuntamiento adjudica la
condición de URBANIZADOR al solicitante, o bien a la oferta más ventajosa de
las que se hubieran presentado.
La condición de “urbanizador”, supone asumir la
obligación de ejecutar las obras de urbanización con recursos propios, pero con
la “capacidad de actuar” en nombre del Ayuntamiento, promoviendo incluso
las expropiaciones oportunas en caso necesario. Por otra parte en este sistema,
se establece la posibilidad de pagar los gastos de urbanización que
corresponderían inicialmente a cada propietario del suelo, ya sea con dinero
mediante el pago directo de las obras correspondientes, o bien con el propio
suelo asignando al “urbanizador” la propiedad de una parte de solares
resultantes, hasta completar el valor de la urbanización realizada.
Esto supone que el proyecto de actuación debe incluir
una valoración económica completa tanto de las obras de urbanización, como de
todo tipo de gastos, incluyendo el beneficio mercantil de la operación y naturalmente
el valor del SUELO INICIAL. Eso permite asignar un valor concreto para el SUELO
REPARCELADO, y cuadrar el saldo económico de la operación completa, tanto para
el urbanizador, como para cada uno de los propietarios afectados.
Este sistema de actuación supone que los propietarios
no tienen que actuar mediante decisiones adoptadas de forma conjunta o
colegiada, y por otra parte tampoco se ven obligados a realizar desembolsos
económicos importantes, en plazos reducidos de tiempo, lo que presumiblemente
facilita una mayor flexibilidad de acuerdos parciales entre propietario y
urbanizador.
A su vez, para el urbanizador supone asumir una
importante “carga” económica, ya que tiene que financiar la obra de
urbanización completa. No obstante si las previsiones son adecuadas, los
desembolsos por pago directo de materiales y/o servicios a proveedores, solo
representan una parte del importe global. Presumiblemente, otra parte de los
propietarios, optarán por amortizar al menos parcialmente la obra de urbanización,
y dado que las actuaciones en general no tienen superficies importantes y se
encuentran ubicadas en entornos urbanos relativamente consolidados, las
plusvalías a medio plazo podrán superar fácilmente el valor considerado en el
proyecto de actuación, con lo que la expectativa del valor que se asume como
“suelo urbanizado” pueden suponer un atractivo interesante.
VALORACIONES
Una de las claves fundamentales para el desarrollo de esta
propuesta de gestión, es la de ajustar correctamente la proporción entre el
VALOR del suelo INICIAL, el importe económico de la operación, y el VALOR FINAL
de las parcelas ya urbanizadas, es decir de los “solares” resultantes.
La proporción entre el valor asignado al suelo inicial
y el valor final del suelo urbanizado, es la razón inversa de la proporción de
suelo que se asigna al “urbanizador”, en el supuesto de que todo el importe de
la operación deba ser financiado exclusivamente con suelo. En este punto hay
que considerar que la LUCYL
establece que el propietario inicial durante los dos meses siguientes a la
aprobación definitiva del Proyecto de Actuación puede optar por el abono en
metálico al urbanizador del importe total o parcial, manteniendo la proporción
correspondiente de suelo bajo su dominio.
Las valoraciones del SUELO son competencia exclusiva
de la legislación básica del estado, en particular del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 2/2008 de
20 de junio) que en su art 27 establece que “
.. en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados .. “, “ .. el suelo
se tasará por el valor que le correspondería si estuviese terminada la
actuación, descontados
los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo.” Ello supone que el valor del suelo, debería ser
determinado con arreglo a lo que comúnmente se denomina “método residual”
aplicado tanto a la obra de urbanización, como a toda la edificación que se
puede construir en el ámbito de la unidad.
El método residual, conceptualmente consiste en determinar
el valor del suelo precisamente como la diferencia entre el importe que se
puede obtener por la venta final a precios reales de mercado del producto
correspondiente, y la suma de gastos necesaria, ya sea la propia construcción
de los edificios, la urbanización del suelo o ambas, junto con los beneficios
mercantiles de toda la operación en su conjunto.
Dentro del método residual se pueden considerar dos
variantes de su metodología, la estática y la dinámica. La modalidad “estática”,
es la más simple y comúnmente la que se aplica en la mayoría de valoraciones y
tasaciones de inmuebles. En este caso se considera el tiempo que puede durar la
operación total, solamente a los efectos de depreciación o actualización de los
valores económicos, considerando su importe total con independencia del momento
o el tiempo a lo largo del cual se puedan realizar los desembolsos de la
inversión o los ingresos de las ventas
En el caso de la modalidad “dinámica”, las
previsiones y estimaciones se hacen de una forma más sofisticada y compleja, ya
que además de los valores considerados en el caso anterior, se establecen
hipótesis sobre el desarrollo temporal de la operación, de forma que se analiza
el “flujo de caja”, considerando las actualizaciones del valor correspondiente
sobre los importes que se ingresan o desembolsan en función de su tiempo
acumulado tanto para las inversiones del capital, como para la recuperación del
mismo a través de las ventas.
De esta metodología deriva precisamente la diferente
consideración de los beneficios económicos como “tasa libre de riesgo” y “prima
de riesgo”. Se considera como “tasa libre de riesgo”, el interés acumulado
a lo largo del tiempo que dura la operación, que produciría el mismo capital
invertido en “deuda pública del estado”. Obviamente la “prima de riesgo” es la
diferencia con los beneficios totales de la operación económica, y es
precisamente su mayor o menor cuantía, la que motiva el interés empresarial
para promover y asumir los riesgos de la inversión, ya que el capital invertido
tiene asegurada al menos la rentabilidad de la “tasa libre de riesgo” por la
“deuda pública”.
Esta segunda variante se aplica normalmente en las
promociones inmobiliarias de cierta envergadura y duración en el tiempo, que
habitualmente vinculan no solo el desarrollo urbanístico del suelo sino también
la promoción inmobiliaria de la edificación. Habitualmente este tipo de
actuaciones son las que desarrollan su gestión urbanística bajo los Sistemas de
Compensación o de Concierto, y que han proliferado con relativa abundancia en
la etapa anterior.
Llegados a este punto cabe mencionar como antecedente,
el criterio sobre valoración de las distintas clases de suelo que establecía en
su momento el TRLS-92. En aquel caso se trataba de una legislación que además
de la valoración del suelo, desarrollaba un modelo completo de ordenación
urbanística, y propugnaba una adquisición progresiva de derechos, a medida que
se avanzaba en las diferentes etapas del planeamiento. Se establecía el “método
residual” para la valoración del suelo, solo en las etapas finales que ya
contemplan su edificación, pero sin embargo en el caso de suelos urbanizables,
se establecía como valor de este, la suma de su valor inicial (exclusivamente
de carácter agropecuario) más un porcentaje sobre los “costes de urbanización
estimados” que en el caso de estar solo clasificado como “urbanizable” eran del
25% y cuando tenía aprobada su ordenación detallada (plan parcial) eran del
50%.
Para el modelo que se desarrolla en esta propuesta el
“método residual” de valoraciones se considera poco adecuado, ya que vincula
“urbanización” y “edificación del suelo” cuando lo que se pretende es
desarrollar exclusivamente la “urbanización” en si misma, activando una línea
de ejecución solo para la “obra civil”, a través de pequeñas unidades que se
puedan desarrollar completamente en el plazo de pocos meses.
Se considera que un modelo de este tipo debe basarse
en un método que relacione el valor del suelo inicial con el “coste de
urbanizar” exclusivamente, siguiendo el modelo similar al del TRLS-92, para
determinar de esa forma el valor del suelo resultante, que solo es relevante a
los efectos de ponderar la proporción de suelo que equilibra el coste de
urbanizar y su reparcelación, ya que si se desarrolla en toda su pureza sin
compensación monetaria, es la patrimonialización asignada a cada uno de los
agentes y la opinión subjetiva sobre la evolución futura junto a las
circunstancias particulares de cada uno, el “motor” que puede mover este tipo
de iniciativa con total independencia de las “primas de riesgo”.
En todo caso el método que pueda ser utilizado para
determinar o proponer un “valor del suelo” en su formulación inicial no es muy
relevante en sí misma, ya que es su “importe
o cuantía” lo que sirve de base al propio “Sistema de Concurrencia”, el
cual se plasma en el Proyecto de Actuación que es sometido al trámite de
INFORMACION y LICITACION PUBLICA, siendo notificado y conocido por todos los
propietarios con la posibilidad de formular sus propias alegaciones, y por
tanto debe poner de manifiesto las tensiones propias del posible acuerdo, y en
su caso evidenciar cualquier pretensión exagerada, contrastando la conveniencia
o necesidad de corregir las valoraciones con carácter previo a la “adjudicación”,
o en su caso descartar la
actuación completamente.
Se considera que si bien la referencia del TRLS-92
supondría para una actuación sin compensación monetaria, una proporción de
suelo a la propiedad inicial de 1/3 (33%) y 2/3 (66%) como remuneración al
“urbanizador”, esta proporción solo puede considerarse como uno de los extremos
de un intervalo que debería ajustarse en cada caso, dependiendo de otros
factores como la situación relativa del sector en el núcleo urbano, y también
la entidad o importancia del propio núcleo.
Se considera que un intervalo 40%-60% apuntando
preferentemente al valor medio 50%, entre el valor del suelo inicial y el coste
de urbanizar, ya sea en un sentido o en el contrario dependiendo de las
circunstancias particulares, sería el adecuado para abordar una “estrategia
sistemática” de este tipo de actuaciones.
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