Después de casi una semana con el blog interrumpido,
hoy toca retomar la nueva serie de entradas, aunque no obstante en esta ocasión
voy ha realizar uno de esos cambios que ya apuntaba en la introducción de la
nueva etapa.
Esta semana ha sido para mí especialmente
gratificante ya que una revista nacional de ámbito especializado, ha publicado
un articulo sobre “gestión urbanística”
escrito por mí, y esto además de la gran satisfacción personal de verlo
publicado en papel impreso, supone a su vez un reconocimiento profesional que también
resulta muy halagador.
La revista que ha publicado el artículo es “EL CONSULTOR de los ayuntamientos y los
juzgados” que se autodefine como una “revista técnica especializada en
administración local” http://elconsultor.laley.es/content/Inicio.aspx.
El articulo esta
incluido en la sección de opinión, y el contenido desarrolla una visión
personal sobre los procesos de “gestión urbanística”, y en particular la
posibilidad de que aún dentro de la coyuntura actual, podría haber un cierto
interés para desarrollar el sistema de “concurrencia”, precisamente por sus
propias peculiaridades.
Antes que nada, vaya una advertencia hacia los
profanos en el urbanismo, ya que aún a pesar de que este tiene una relación
fundamental con la arquitectura y el diseño, cuando hablamos de “gestión”, esta
se refiere a una etapa posterior a la del diseño, que se podría definir como un
proceso posterior a la ordenación urbana, con el fin de obtener un “reparto equitativo de las cargas y
beneficios derivados del planeamiento”. En consecuencia esta etapa incide
precisamente en los repartos de las nuevas propiedades, y de ahí también su
incidencia fundamental en el ámbito de la “administración
local”.
El
artículo.
Una vez aclarado este preámbulo voy a limitarme a
transcribir el propio artículo al menos entre esta entrada y seguramente las
dos siguientes, ya que su extensión lo requiere. Además del tamaño del mismo
los conceptos que se manejan son relativamente especializados.
PROPUESTA SOBRE
GESTION URBANISTICA CON SISTEMA DE CONCURRENCIA
ANTECEDENTES y COYUNTURA
En los años 2.009/10 el trabajo profesional en el
ámbito de las obras de arquitectura y urbanización, ha sufrido un drástico
estancamiento debido a la crisis económica que ha interrumpido los recursos
financieros que posibilitaban el desarrollo de proyectos de construcción de
edificios, los cuales a su vez arrastraban la ejecución correspondiente de las
obras de urbanización, que se encontraban vinculadas en cada caso por el
planeamiento urbanístico.
Debido a la fuerte expansión del sector de la
construcción en la última década, este proceso había afectado a una extensión
considerable de suelo urbano. No obstante los procesos de urbanización del
nuevo suelo, se han basado principalmente en sectores de nueva incorporación,
gestionados por el sistema de compensación, y propietario único o mayoritario,
vinculado frecuentemente con la promoción mercantil de la “edificación”,
ya sean usos residenciales de viviendas, centros comerciales, o en cierta
medida naves industriales o mixtas.
En pocos casos se ha dado la promoción “urbanística”
pura, entendiendo esta como la gestión, promoción y ejecución exclusiva de
la obra civil de urbanización. Probablemente la única salvedad a considerar,
sería la empresa pública GESTURCAL, que en todo caso se limita a promover suelo
industrial actuando bajo el sistema de “compensación”, una vez que asegura la
adquisición de la mayoría del suelo, y se compromete o asegura la inversión
económica en la obra con el resto de propietarios del polígono.
ORDENACION VIGENTE
Si se examina la “ordenación detallada” en la mayoría
de núcleos urbanos de tipo medio, en un territorio como Castilla y León, se
observa que por lo general las ordenaciones de suelo, de muchas localidades
pequeñas o medias, están llenas de pequeños polígonos o áreas de suelo urbano
“no consolidado”, configurando Unidades de Actuación o Ejecución, que en la
mayoría de los casos tienen definida su “ordenación detallada” pero en las
cuales, las parcelas de suelo carecen de la condición de “solar”, por lo que su
régimen queda sometido a un proceso conjunto de “GESTION” con REPARCELACIÓN
(para reparto equitativo de cargas y beneficios derivados del planeamiento .. )
y “URBANIZACION” (ejecución de las obras necesarias, para que todas las
parcelas adquieran la condición de “solar” establecida por la LUCYL .. )
Este tipo de zonas responden a denominaciones
diferentes según su origen se haya ido adaptando a la LUCYL, pero normalmente encajan
con la figura de suelo urbano “NO consolidado”, y suelen constituir
pequeñas “bolsas” dentro de la trama del suelo urbano tradicional, que por
diversas circunstancias han ido perpetuando una situación singular. Este tipo
de “unidades de actuación” han tenido un escaso desarrollo en proporción a
otros sectores, presumiblemente porque al ubicarse dentro de zonas de suelo
urbano ya consolidado en su entorno, pertenecer a propietarios diferentes,
normalmente con recursos económicos limitados, y casi siempre con
“expectativas” diversas y subjetivas sobre el propio valor del suelo, lo que
hace que las iniciativas tradicionales (“juntas de compensación”) hayan tenido
una incidencia escasa. Por otra parte la gestión urbanística de carácter
público o municipal mediante “sistemas de cooperación” que podían considerarse
como mas adecuadas para este tipo de suelo, han tenido aún una menor
incidencia, ya sea por dejación de los ayuntamientos, o bien por la complejidad
intrínseca del proceso.
GESTION URBANISTICA y SISTEMA DE
COMPENSACION
En el modelo de la legislación urbanística anterior a
la autonómica, se contemplaban solo tres sistemas de gestión urbanística: “Expropiación”,
“Cooperación” y “Compensación”.
De estos tres sistemas, el primero, “Expropiación”
es el que menos se ha utilizado, tanto por los requisitos de justificación y la
complejidad del procedimiento, como por la carencia de recursos financieros y
capacidad de gestión de los Ayuntamientos. Únicamente, la expropiación tiene
alguna utilización más frecuente como actuación aislada, especialmente para
ejecución de sistemas generales y otras dotaciones públicas.
El sistema de “Cooperación”, es el que en
principio está previsto en la legislación como el indicado para desarrollar la
iniciativa pública desde los propios ayuntamientos, no obstante en la práctica
su empleo ha sido muy escaso, ya que este sistema supone la necesidad de
asignar recursos específicos y complejos dentro de la propia organización del
ayuntamiento, además de la impopularidad y frecuentes polémicas que son
susceptibles de generar este tipo de procesos, y las dificultades
administrativas para asegurar el cobro de las cuotas de urbanización.
El sistema de “Compensación” constituye en la
práctica, la forma dominante de la “gestión urbanística” hasta el punto
de que muchas veces se asimilan automáticamente los conceptos de “junta de
compensación” y “gestión urbanística”. En todo caso no es más que
uno de los posibles sistemas que contempla la legislación, el cual se basa en “constituir”
una entidad jurídica específica, llamada “junta de compensación” con una
finalidad concreta, para asumir la responsabilidad tanto de ejecutar las obras
de urbanización, como la distribución entre todos los propietarios, de las
nuevas parcelas resultantes de la ordenación. Esa “Junta” debe quedar
constituida por todos los propietarios del polígono o unidad, en la que
participan en proporción a sus derechos iniciales (normalmente la superficie
del suelo), y una vez constituida mediante la oportuna escritura notarial y el
registro correspondiente, debe regirse con arreglo a unos “estatutos y bases”
regidos y coordinados por la legislación urbanística. Solo en el caso de que
todo el suelo de la unidad pertenezca a un solo propietario, la ley exime de
constituir expresamente la “Junta de Compensación”.
Evidentemente el funcionamiento de la “Junta de
Compensación” es de tipo colegiado, regido por su asamblea y los
propietarios individuales del suelo de la unidad tienen la obligación de
participar en la misma, trasladando a esta de forma conjunta, toda su capacidad
de decisión. Eso supone una renuncia a las decisiones individuales e
independientes de cada uno, que en ocasiones motiva conflictos y discrepancias,
que tienen que resolverse mediante decisiones colegiadas en la propia “Junta”
recogidas y documentadas mediante “actas” y la notificación formal al afectado,
que en última instancia podrían terminar con la “expropiación” del suelo
correspondiente, en favor de la
Junta de Compensación.
Naturalmente el repertorio de posibles conflictos y
patologías en este sistema, puede ser tan pernicioso como indeseable, siendo
relativamente común que pequeños propietarios de poca magnitud dentro de un
polígono, adopten posturas intransigentes para romper la unidad de decisión y
forzar situaciones de bloqueo, que luego acaban transigiendo con valores y
precios más altos, aceptados como mal menor para evitar trámites complejos o
alargamiento de plazos, que cuando la “Junta de Compensación” está vincula con
otra promoción inmobiliaria que actúa como motor de la gestión urbanística,
como por ejemplo un “Centro Comercial”,
pueden llegar a rayar en los límites de la “extorsión”.
Ese tipo de patología ligada al sistema de
compensación, que además ha sido acentuada en los últimos años por el gran
incremento de actividad, ha supuesto adicionalmente que los “desarrollos
privados” de gestión urbanística se hayan desplazado preferentemente a
aquellos casos en los que una promoción inmobiliaria principal amortigua y
diluye este tipo de patologías, aunque contribuya indirectamente a su
“normalización”. Ello deja fuera del desarrollo urbanístico habitual y además
de forma acelerada, precisamente el tipo de zonas de suelo urbano no
consolidado que se comentaban en el apartado anterior: “ordenación vigente”.
La Ley de
Urbanismo de la
Comunidad Autónoma de Castilla y León (LUCyL-99) establece
para la GESTION
urbanística dos nuevos sistemas además de los tres ya contemplados en la
legislación anterior. Los nuevos sistemas son: “Concierto” y “Concurrencia”.
El sistema de “Concierto” tiene como finalidad
simplificar la gestión, permitiendo que en aquellos casos en que todos los
propietarios de la unidad estén de acuerdo, y lo manifiesten mediante un documento específico, puedan
actuar solidariamente como “propietario único” sin necesidad constituir
expresamente la “Junta de Compensación”.
El sistema de “Concurrencia” es el que supone
una mayor novedad, ya que contempla la posibilidad de intervención de una
entidad o persona ajena a los propietarios de la unidad, a la que se le atribuye la condición de
“URBANIZADOR”.
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