EL SISTEMA de ARCHIVO y (III)

El Servidor de Archivos

La idea del servidor de archivos, opera necesariamente en combinación con una “red local”, y consiste básicamente en que todo el “sistema de archivo” se encuentra “fuera” del ordenador de trabajo, de tal forma que la conexión permanente a través de la red, permite abrir o guardar los archivos que se manejan normalmente.

Esta es una solución necesaria, en cuanto la organización del trabajo supera un cierto tamaño o complejidad y requiere que varias personas diferentes, tengan que intervenir y operar sobre los mismos archivos de trabajo, naturalmente cada una desde su propio ordenador.

El servidor de archivos normalmente es un ordenador único, en el que se alojan “todos” los datos y archivos de una determinada organización de trabajo, que suele funcionar desatendido, y tiene una gran capacidad de archivo y comunicación dentro de la red. En este caso el problema de organizar el archivo ya está implícito y vinculado al propio ordenador, al igual que todos los temas de seguridad. Normalmente requieren la intervención de un “informático” dedicado a ellos como “administrador del sistema”.

 

Al igual que en el caso de la red local, el “tamaño” o entidad del “servidor” puede ser muy diversa, y nada impide que en una pequeña red local de tres o cuatro máquinas, decidamos organizar nuestro trabajo concentrando todos los archivos de datos en uno de los ordenadores, para operar con todos los demás, “colgando” los archivos a través de la red. Esta opción nos da la ventaja del “origen único”, y la posibilidad de concentrar solamente en ese “ordenador” todas las tareas de copia de seguridad y control de la integridad de datos, lo cual redunda siempre en una mejor eficacia del conjunto.

La lista externa

Una vez que tenemos configurado nuestro archivo de trabajo en una carpeta del disco duro, será conveniente hacer una previsión de los diferentes tipos de trabajos o datos que vamos a almacenar en ella, y si queremos que la configuración de nuestro archivo sea estable en el tiempo, parece oportuno establecer a continuación de la carpeta raíz, un pequeño conjunto de temas o capítulos que puedan mantener separados diferentes tipos de trabajos, o incluso datos, aunque también puede haber quien prefiera mantener otra separación por años o épocas, o bien por ubicaciones geográficas.

En todo caso teniendo en cuenta que el número de archivos y carpetas va a ir creciendo con el tiempo, parece aconsejable utilizar alguna denominación estandarizada y sistemática para identificar las carpetas mediante una etiqueta lo más corta posible pero siempre “única” que a su vez debemos combinar con una “lista” o “relación” de los trabajos que incluya otros datos mas representativos de cada uno, como “título”, “fecha de inicio”, “nombre de cliente”, “fase de desarrollo” etc, la cual nos permite localizar los diferentes trabajos que tenemos en ellas con distintos criterios de búsqueda.

Esa “lista” de referencia, difícilmente puede ser reemplazada por la propia lista del directorio, ya que aunque el sistema operativo admite nombres largos, siempre conviene tener información que no puede caber solo el nombre, y por otra parte en cuanto anidemos varios niveles de carpetas la longitud combinada de los nombres de archivo, se puede volver desproporcionada.

Obviamente una lista de ese tipo constituye lo que  en informática se conoce con una “base de datos”, que podemos alojar en un documento de texto escrito en “World”, pero parece mucho más oportuno y adecuado, utilizar un archivo de “Access”, o simplemente una hoja de cálculo “Excel”, que permiten definir múltiples campos, y a su vez localizar y ordenar la lista por distintos criterios o campos, además de poder aplicar filtros y condiciones de búsqueda, o relacionar la lista de trabajos con otras “tablas”, como la agenda de clientes, la facturación, el desarrollo pormenorizado de los trabajos etc.

Uno de los tipos de “campo” que podemos emplear en ambos casos (Access o Excel) son las direcciones de cada carpeta en formato “URL” aunque sea dentro de nuestro ordenador o red local, de tal forma que con la hoja o el formulario abierto cuando “marquemos” con el cursor en ese campo, inmediatamente el sistema operativo despliega en pantalla, una ventana con el contenido de esa dirección, es decir los archivos de trabajo del proyecto, sin que tengamos la necesidad de “localizar” la carpeta concreta, navegando con el explorador de archivos.

Un  ejemplo

En mi caso he ido elaborando un “archivo de trabajos”, que esta anclado sobre una carpeta situada en el directorio “raíz” de la unidad “C:”, que he llamado “LIB”. El nombre no es muy adecuado porque coincide con uno reservado en los sistemas Unix/Linux, aunque de todos modos yo comencé a usarlo bajo el antiguo MS-DOS, y en aquella época no conocía esa circunstancia. Dentro de esa carpeta tengo alojados en un primer nivel, todos los archivos de bloques de AutoCAD, rutinas de AutoLISP, menús y otros archivos de personalización que he ido desarrollando a lo largo del tiempo, y de ahí su nombre “LIB”.

A su vez esa carpeta contiene otro conjunto de carpetas que identifico con una primera inicial destacada, y me sirven para ordenar y separar diferentes familias o categorías de trabajos, y también datos complementarios y comunes a diferentes proyectos, como pueden ser las recopilaciones de archivos de “cartografía”, documentos de referencia como normas de tipo técnico, legislación general o sectorial u otros datos de tipo personal como el currículo etc.  

                                           

Para las carpetas de los distintos trabajos, la denominación en cada categoría, esta formada por la letra inicial del grupo y a continuación un número secuencial que se va incrementando con cada nuevo trabajo o referencia.

En mi caso la lista externa está configurada como una base de datos implantada bajo Access, en la que además se gestionan datos de facturación, agenda de clientes, fases del desarrollo de cada obra etc. En las imágenes adjuntas se pueden ver varios ejemplos como la estructura de carpetas o el formulario de "Access".

Aunque esta forma de organizar un archivo general, podría parecer un tanto ingrata y dura, ya que a primera vista no se tiene ni idea del contenido de cada carpeta o del trabajo al que pertenece, y siempre va a requerir que utilicemos la “lista auxiliar”, para poder identificar el trabajo o proyecto que contiene, hay que tener en cuenta que existe un mecanismo en el sistema operativo que resulta muy útil y potente para facilitar ese tipo de tareas, y que son “Los accesos directos”.

El sistema de copia de seguridad que yo empleo, consiste en hacer una copia completa de la carpeta LIB en una serie numerada de DVDs, pero con una periodicidad larga de tipo anual o semestral. Para asegurar las copias durante los intervalos, se hace diariamente una captura rápida de “todos” los archivos modificados o nuevos de cada “día”, y con ellos se va generando una replica parcial de la carpeta LIB en una llave de memoria tipo FLASH. La llave de memoria va acumulando los archivos diarios, que al mantener la misma estructura de carpetas, va superponiendo las distintas versiones de los mismos archivos a medida que se modifican, y cuando se agota la capacidad de la llave, o bien se hace un nuevo DVD, con la extensión de ese periodo, o se realiza una nueva serie “a origen”. Además del sistema de DVDs. y la llave, mantengo otra redundancia, aunque en este caso se hace sobre el disco duro del ordenador portátil, en el que diariamente se van “replicando”, las modificaciones en la carpeta LIB original, con la selección diaria de archivos.

Naturalmente JAMAS, se opera directamente sobre los archivos situados en esa “réplica” de LIB, ya que se estaría violando el principio del “origen único”, pero resulta cómoda e inmediata, para localizar archivos dañados o borrados accidentalmente, o bien para poder "consultar" el estado de cualquier trabajo desde el ordenador portátil. Si en alguna ocasión se trabaja desde el ordenador portátil, se opera conectado mediante la red local, sobre los archivos que se encuentran en el ordenador fijo.

Los accesos directos

El “acceso directo” es un objeto que utiliza el sistemas operativo Windows, y consiste en una especie de “puntero”, o referencia indirecta de tal forma que mantiene un “nombre” y un “icono”, asociados, igual que cualquier otro objeto del sistema, como los “archivos” y “carpetas” normales, pero en este caso no está asociado con el objeto en sí, sino solamente con su dirección en el disco, de tal forma que marcando sobre el “acceso directo”, en el caso que corresponda a una carpeta, el SO abre inmediatamente una ventana que nos muestra su contenido, y si está asociado con un  “archivo”, el SO procesa la ejecución de este, arrancando el programa si es directamente ejecutable, o bien abriendo el archivo con el programa que tenga asociada su extensión. El icono representa normalmente la misma “imagen” que el archivo apuntado, pero se añade una marca distintiva, constituida por una pequeña flecha que se sitúa en la esquina inferior izquierda.

La creación de accesos directos dentro del SO resulta bastante elemental, ya que basta con marcar o destacar el objeto que nos interesa, y desplegando el menú contextual con el botón derecho tenemos la opción de crear el acceso en esa mismo carpeta, o bien enviar al escritorio un nuevo acceso directo que apunta al objeto que tenemos marcado. Una vez designado o marcado el icono recién creado, lo podemos mover o cambiar de ubicación o de nombre sin que se altere para nada la dirección sobre la que apunta. En los sistemas Linux/Unix existe un tipo de objetos denominados “pipes”, que pueden cumplir una función similar.

Esta características, combinadas con el sistema de archivo nos permiten realizar una gestión mucho más cómoda de nuestro “sistema de archivo”, ya que con este podemos generar solamente los “accesos directos” de aquellos trabajos o carpetas que estamos utilizando en cada temporada, y cambiando su nombre por alguna etiqueta más descriptiva, podemos ubicarlos con tranquilidad en el “escritorio”, ya que su pérdida no afectaría para nada a los datos en la carpeta apuntada, o bien en una carpeta especial dedicada a los trabajos en curso, o en la librería de documentos del sistema o en cualquier otra ubicación que sea de nuestro gusto.

Mediante este sistema de “accesos directos” también se puede construir una referencia histórica o geográfica del archivo de trabajos, sin mas que organizar una nueva estructura de carpetas con la configuración oportuna, para colocar solamente los “accesos directos” que apuntan a las carpetas de los trabajos dentro del archivo general. En este caso ya podemos modificar el nombre por algo más descriptivo, y también despreocuparnos de la longitud del nombre, ya que en este caso no se acumulan en el “Path” del sistema.

EL SISTEMA de ARCHIVO (II)

El origen único.

Otro problema relacionado con cualquier sistema de archivo, se deriva de la tremenda facilidad para generar “copias” en el ámbito de la informática. Cuando un trabajo se realiza de forma manual, la elaboración de “copias”, es una tarea perfectamente identificada cuyo resultado presenta diferencias y/o simplificaciones que manifiestan de forma clara esa condición. Sin embargo en el caso de los “archivos informáticos” la “copia” de estos se realiza de forma automática, gestionada por el SO del ordenador y que una vez realizada resulta indistinguible del original. De hecho existe una restricción en todos los sistemas, de forma que no puede haber en un mismo directorio dos archivos con el mismo nombre, porque simplemente el sistema “los superpone”, y al escribir la segunda versión desaparece la inicial. De todas formas nada impide tener distintas copias de un mismo “archivo” repartidas en diferentes carpetas o directorios.

Enlazando con las patologías que se comentaban el día anterior, una de las ideas inmediatas y a su vez mucho más peligrosas de lo que aparenta,  es la de “hacer copias por si acaso” de forma indiscriminada. Todo el mundo ha conocido alguna experiencia de perder archivos de ordenador por diferentes razones, y una reacción inmediata es la de guardar versiones o copias de eso que a nadie le gusta “perder”, y dada la tremenda facilidad del ordenador para guardar una copia en otra carpeta o disco, hace que mucha gente se quede “tranquila” con esa medida “prudente”.

Esa práctica sin embargo tiene una “cruz” relativamente sutil pero aplastante, que también se deriva del hecho de que con el tiempo, los archivos se van modificando paulatinamente. En el caso del dibujo, siempre hay correcciones que solo se incorporan una vez detectadas, otras veces son cambios o modificaciones, como decisión del proyectista, de la obra etc. Si esos cambios sobre “el mismo” archivo, se van produciendo en el tiempo de forma reiterada y a veces dilatada, se pueden cruzar con la presencia de distintas “copias” o versiones del mismo “archivo”, y es seguro que con el tiempo, NO siempre habremos abierto “el mismo” archivo original, sino una de sus “copias”, con lo que finalmente nos encontramos que la “información completa” se encuentra distribuida entre varios “archivos” diferentes, de una forma totalmente incontrolada.

Esa patología evidentemente se agrava en el caso que varias personas diferentes accedan o trabajen sobre un mismo archivo, lo cual es frecuente en entornos de trabajo profesional, aunque en estos casos los “sistemas de archivo” y la organización, suelen estar implantados para evitarlo.

La copia de seguridad.

Una de las prácticas reiteradas en cualquier “manual” de informática, es la necesidad de realizar copias de seguridad. Su utilidad resulta evidente en cuanto se revisan un poco las distintas causas de pérdida de datos ya comentadas, o de cualquier otro tipo. El problema asociado con  la copia de seguridad es que resulta una tarea lenta y tediosa, que cuando se hace sobre “todo” el disco, con los volúmenes actuales, varios programas y algo de música, fotos o películas, el tiempo de cada copia se dilata enormemente.

Los sistemas operativos suelen tener rutinas para sistematizar las copias, que suelen estar previstas para funcionar en segundo plano. Esto puede ser una comodidad importante, pero casi siempre requiere el uso de algún soporte “masivo” para ir acumulando las copias sucesivas que se realizan y al final son recursos que cuando se opera bajo un alcance personal, se tiende a dejar pendiente.

En cualquier caso nada impide tener organizado nuestro “disco” de tal forma que todos los datos que manejamos en un determinado ámbito, se encuentren “localizados” en una estructura propia y ramificada de carpetas, que los mantenga “separados” del resto, como programas, imágenes, música o películas. Eso nos permite hacer una localización sistemática, con el explorador de archivos del S.O., de todos los archivos “nuevos o modificados” durante el último día, simplemente con apuntar a la raíz de esa estructura, y con ello se puede hacer fácilmente una copia sistemática y periódica de todos los datos añadidos, sin que su volumen sea excesivo o desproporcionado.

Cuando se piensa en organizar una copia de seguridad sistemática, se debe tener en cuenta un principio, que podríamos formular como el riesgo de localización, y que tiene mucho que ver con los orígenes de “Internet”. Esto se puede formular como: “si guardamos la copia de seguridad en el mismo soporte que los datos principales, cualquier fallo en el dispositivo físico, afecta simultáneamente a los datos originales y a la “copia de seguridad”.

Esto no solo es aplicable al hecho de dejar la copia en el mismo “ordenador” donde se encuentran los datos, ya que el tipo de “riesgo” que puede conducir a la pérdida de los datos, es mucho más diverso. Como ejemplo cabe citar un caso conocido, cuando al poco tiempo de inaugurar las nuevas instalaciones de la T4 en “Barajas”, se produce un fallo en el suministro eléctrico que deja fuera de servicio el sistema informático que gestionaba los horarios de vuelos, salidas, llegadas etc. El sistema informático que falló, naturalmente tenia prevista una emergencia de este tipo, para lo cual mantenía una réplica de todo el sistema en un ordenador “gemelo”, que podría actuar en tiempo real, sustituyendo al principal, pero esa segunda máquina se encontraba en la misma habitación o en la habitación de al lado, y el “fallo de suministro” afectó simultáneamente a los dos equipos.

La moraleja de la anécdota es que los “riesgos” se deben considerar de forma independiente del ordenador, valorando por un lado la trascendencia de “perder” los “datos” en el contexto de la vida diaria, y también considerar los “riesgos” en un contexto cotidiano independiente del ordenador: (robo, asalto, incendio, inundación, accidente de tráfico .. etc ). Una practica sencilla y razonable, podría ser la de replicar la copia de seguridad, de los datos del trabajo en el ordenador portátil que usamos en casa, y/o viceversa, ya que las máquinas de soporte se encuentran normalmente en localizaciones independientes.

El soporte adecuado.

En relación con el soporte más adecuado para el sistema de archivos, hoy por hoy está plenamente aceptado, que el más barato y rápido para cualquier tipo de datos, es precisamente el “disco duro” de un ordenador, que además con los tamaños y volúmenes actuales difícilmente va a generar problemas de espacio.

Aunque esté bastante claro que el “archivo de datos” primario o principal, debe encontrarse en el disco duro de un ordenador, lo que plantea mas dudas y presenta mayor diversidad de criterios, es el dispositivo adecuado para alojar un “respaldo seguro” una vez que los datos están consolidados y ya no se modifican. 

Hoy por hoy, podemos tener a nuestra disposición varias soluciones como: otro disco duro independiente, algún tipo de disco externo, un sistema de grabación de CDs/DVDs., las llaves y tarjetas de memoria de tipo “flash”, o bien el uso de la “red local” y/o “la nube”.

El tipo de disco independiente podría estar en el mismo ordenador, en cuyo caso vulneramos el “riesgo de localización”, aunque también podemos ubicarlo en “otro” ordenador de la “red local” en cuyo caso ya combinamos dos de las opciones y empezamos a operar sobre el concepto de “Servidor de Archivos”. En el caso de la red, pasaría a tener una gran importancia, la seguridad respecto a las personas que pueden acceder a través de la red y realizar alguna manipulación indebida, ya sea de forma involuntaria o premeditada.

La opción de grabar CDs o DVDs., es bastante común y utilizada. Presenta como característica que la grabación de grandes volúmenes de datos puede ser algo pesada, y si se tiene que realizar periódicamente con frecuencias menores de tres o cuatro meses sobre el archivo completo puede ser poco operativa, pero en cambio tiene la ventaja de que el soporte de la copia es muy asequible y se puede llevar o guardar con facilidad en otro domicilio, asegurando de una forma bastante elemental los riesgos de “localización”.

Las llaves y/o tarjetas de memoria de tipo FLASH, son cada día más comunes y de hecho han sustituido y desplazado completamente a otros soportes regrabables, y cada día se utilizan más como soporte de datos personales y sensibles, que se pueden llevar encima con toda comodidad. Por otra parte los tamaños o volúmenes de memoria tienen una magnitud lo suficientemente grande como para alojar volúmenes considerables de datos. Su único inconveniente puede ser el hecho de que las operaciones de lectura/escritura en el ordenador son sensiblemente más lentas que un disco duro estándar, por lo que su uso como “soporte primario” de los datos, no resulta muy adecuado.

El uso de la “red local”, supone que los datos se alojen en un disco duro de otro ordenador, conectado con el nuestro mediante una “red local”. Esta alternativa constituye la base del sistema conocido como “servidor de archivos”, y tiene grandes ventajas como rapidez, disponibilidad y una gran eficacia, dependiendo naturalmente de que estemos habitualmente conectados en la red. Sus inconvenientes se derivan del control y la seguridad de la propia red, respecto a personas que puedan acceder a la misma. La seguridad de localización, pasa a depender del tamaño o entidad de la propia red, ya que puede abarcar desde una par de ordenadores conectados en el domicilio particular con un televisor y una impresora, o ser la red de una empresa con cientos de ordenadores ubicados en distintos edificios. En este último caso obviamente la propia “red” suele tener personal especializado y los problemas de archivo y seguridad ya estarían resueltos.

El uso del termino “nube”, se refiere a un servicio disponible a través de “Internet”. Dado que en los últimos tiempos se han generalizado las conexiones de banda ancha con carácter permanente, nada impide que estemos operando de forma habitual con nuestro ordenador conectado a través de “Internet” con un “servicio” externo que nos permita alojar los archivos de nuestras copias de seguridad. El uso es similar al de una “red local”, con la diferencia que el “servicio” contratado es el responsable del control del acceso. En este caso la oferta puede ser muy diversa desde opciones libres y gratuitas, hasta servicios de pago, por lo que convien examinar con cierto detenimiento la elección oportuna.

EL SISTEMA de ARCHIVO (I)

Antecedentes y evocación

Una vez concluida la publicación del artículo sobre gestión urbanística, doy por terminada la pequeña incursión en el terreno del urbanismo, para volver a centrarme en los aspectos sobre la aplicación del AutoCAD en un entorno de trabajo sobre “arquitectura”.

En todo caso, antes de avanzar en los aspectos más relevantes sobre el “sistema de archivo”, me gustaría enlazar con otra entrada anterior sobre el repertorio de bloques, y la forma de desarrollar o utilizar ese sistema. 

En aquella ocasión se habían puesto a disposición de los lectores, varios archivos DWG que a su vez contenían repertorios de bloques organizados de forma que cuando se insertan en cualquier archivo de trabajo, una vez desempaquetado el conjunto, se pueden copiar y mover como objetos independientes.

Hoy voy a completar aquel sistema con otros “tres” archivos de bloques o plantillas que yo mismo he recopilado o elaborado, pensando que pueden ser útiles en el trabajo cotidiano. El contenido de los tres archivos se puede ver en las imágenes adjuntas.

• El primero de ellos es una recopilación que ha proliferado bastante, al menos en el entorno de Salamanca, aunque en origen el archivo procede de la firma “ROCA” de aparatos sanitarios.

 Archivo: “AprtsSntrs.dwg”

• El segundo archivo contiene un repertorio con todas las secciones de los perfiles de acero laminado en caliente, que se regulan en la norma española. Los bloque están dibujados en “metros” con sus dimensiones reales, y el punto de inserción se sitúa normalmente en el CDG, para los perfiles principales y simétricos.                               

Archivo: “PrfACR.2.dwg”

• El tercer archivo contiene una “plantilla tipo” para elaborar un perfil longitudinal de una calle o camino, incluyendo distancias parciales y totales, cotas de rasante, explanación y/o terraplén, zanja de saneamiento etc.

Archivo: “PrfTPGRF.1.dwg”

Los problemas del archivo

Una de  las cuestiones que supone una cierta improvisación entre todos los profesionales de arquitectura con los que yo he podido relacionarme, es la forma de  almacenar los archivos de los trabajos que pertenecen a cada proyecto y se van realizando con AutoCAD o con otros programas, constituyendo lo que podríamos denominar como: “El sistema de Archivo”, entendido como la forma de localizar y/o recuperar proyectos anteriores, separados en el tiempo, más allá de lo que se recuerda en las semanas o meses siguientes a la conclusión de cada trabajo, y desde luego poder realizar modificaciones, que con el tiempo se mantengan claramente identificadas respecto al trabajo inicial.

 

Inicialmente cuando se empieza a trabajar con AutoCAD , el repertorio de archivos independientes es relativamente limitado por lo que suele bastar con alojar los diferentes archivos en una carpeta común, con un nombre claramente descriptivo o evocador sobre su contenido, o bien el nombre del cliente o algo similar.

Esto llega al límite en muy poco tiempo, ya que en cuanto empieza a sistematizarse el trabajo cotidiano, el repertorio de casos se multiplica, y pasado un cierto tiempo, el número de archivos en la carpeta crece con rapidez y el tiempo que se dedica a “leer” esa lista de nombres se vuelve importante y el sistema inadecuado. Aunque la lista se ordene alfabéticamente, no siempre es fácil recordar el nombre que se había puesto “precisamente” al archivo que se busca, especialmente si el criterio para elegir su nombre, fue improvisado en su momento.

Siempre puede haber alguien que piense que plantear este tipo de problemas es como “ahogarse” en un vaso de agua, ya que el Sistema Operativo actual W7, tiene una “herramienta de búsqueda bastante potente, y con que escribamos una parte del nombre, es capaz de localizar rápidamente todos los archivos que cumplen esa condición. Aunque en principio el argumento es válido, hay que decir que la cantidad de archivos y carpetas puede crecer considerablemente y como ejemplo, puedo decir que yo, en mi archivo de trabajo dispongo de unos 70.000 archivos y 5.400 carpetas ocupando un espacio de unos 45 Gb. Me consta que en un ámbito profesional, tampoco son cifras demasiado importantes y si bien yo llevo bastantes años acumulando trabajos en el ordenador, por otra parte el número de proyectos es relativamente limitado, por lo que cualquier estudio de arquitectura puede alcanzar esa cifra en pocos años, especialmente si consideramos que con la evolución normal de la informática, el ritmo de incorporación de nuevos archivos se acelera paulatinamente de forma inexorable.

                                                                                                                                   

El galimatías del sistema de archivo, aún se puede complicar mucho más, ya que otra salida inmediata de las etapas iniciales, es la de dejar los archivos simplemente en el “escritorio” de Windows. Esto  puede resultar todavía más pernicioso, ya que el “escritorio” es una carpeta “virtual” dentro del “sistema operativo” que se redirecciona internamente, y es difícil localizar dentro del conjunto de carpetas del sistema, que suele restringir su acceso por motivos de seguridad. Dado que antes o después vamos a tener algún percance de “sistema operativo”, ya que o bien falla este, o tenemos que formatear disco y reinstalarlo todo, o simplemente cambiamos de ordenador, la dificultad para asegurar la localización de “todos” los archivos que se habían acumulado, puede convertir esa tarea en una mera  “ilusión”.

Con el fin de superar esa patología tan frecuente, de dejar las cosas “sueltas” por el “escritorio”, y también demasiado frecuente en la vida cotidiana fuera del ordenador, el sistema operativo “Windows” ha implementado una carpeta especial denominada “Mis Documentos”, que junto con un sistema de “librerías”, permite reunir los archivos de trabajo en un lugar común, al que se accede con facilidad navegando por el explorador de archivos del sistema operativo. Este sistema puede ser una alternativa bastante razonable, ya que dentro de la carpeta “Mis documentos” se puede organizar un “arbol” completo de subdirectorios y carpetas, para alojar dentro, todos los trabajos y archivos que sea conveniente sin más limitaciones que la capacidad del disco del ordenador.

De todas formas, la carpeta “mis documentos”, sigue siendo una carpeta propia del sistema operativo, que se redirecciona con el sistema de variables de configuración, y aunque es fácilmente localizable y segura dentro del sistema operativo, si accedemos al sistema de archivos o al disco desde otro sistema diferente, como puede ser el caso de “linux”, también tendremos que localizar su ubicación dentro del conjunto de carpetas propias del sistema operativo.

El antiguo diskette

Aquellos que iniciamos el paso al ordenador hace bastantes años, hemos conocido los famosos “diskettes”. En mi caso los primeros eran de “cartulina” con un diámetro de 5” ¼ , que enseguida evolucionan hacia los de carcasa rígida de plástico y 3”1/2.

En aquellas épocas el problema de archivo que estamos comentando, se abordaba casi siempre, “almacenando” en uno o varios “diskettes”, todos los archivos vinculados a un determinado proyecto, el cual una vez concluido, se “borraba” del disco duro del ordenador. Ese repertorio de discos externos, iba creciendo paulatinamente pero obviamente era mucho más manejable que las propias “cajas” y carpetas de los proyectos, por lo que siempre se consideraba que mantener un archivador externo de discos, era un gran avance, aunque naturalmente se mantenía paralelamente un “archivo” físico de proyectos y planos en papel.

Los discos duros de los ordenadores en aquella época podían tener una capacidad de unos 20 Mbytes, y aunque los programas tampoco eran demasiado grandes, resultaba extraño que alguien se plantease la posibilidad de organizar el archivo de los trabajos dentro del disco “duro” del ordenador, por lo que el sistema de “diskettes” a fin de cuentas era una “replica” del archivo físico que cada arquitecto mantenía.

Con la generalización de los CDs, que se produce a mediados de los 90s, este panorama cambia considerablemente, ya que por un lado ha crecido vertiginosamente la capacidad y fiabilidad de los discos duros, y por otra parte adquiere cierta divulgación y notoriedad que realmente los soportes externos como “dikettes” o incluso los CDs, grabados, resultan mucho “menos” permanentes y fiables de lo que en una primera idea nos inclinábamos a pensar casi todos.

Es precisamente en esa época cuando se empieza a divulgar de forma general, el hecho de que el soporte más “fiable y barato” para un archivo de datos es precisamente el “disco duro” dentro del ordenador. Por otra parte con la evolución informática, en esa época ya empieza a generalizarse el trabajo técnico mediante ordenador, y en algunas administraciones se comienza a admitir el uso de soportes informáticos, y aunque el despegue de Internet, y los sistemas en red todavía están en pañales, (Win95) ya se intuye que un sistema de archivo a base de un soporte como los diskettes o incluso el propio CD, puede considerarse tan obsoleto o incluso más que el soporte en papel.

< .. queda pendiente una segunda parte para completar el tema. >

UN PEQUEÑO SALTO HACIA EL URBANISMO y (III)

Hoy finalmente, con esta nueva entrada se concluye el artículo sobre “Gestión” urbanística. A pesar de lo ingrato del tema, y de la extensión del mismo espero que no haya servido para desanimar a nadie.

En la próxima entrada pretendo recopilar algunos dibujos de bloques y ejemplos que yo mismo he desarrollado y que espero puedan ser útiles para un mayor número de personas.

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CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

En el momento actual se ha producido un parón espectacular en la actividad de la construcción en general y la obra civil en particular, siendo esta tan importante en el ámbito de la obra privada como de la pública debido a la crisis financiera, de forma que prácticamente se ha anulado la licitación de obra nueva, especialmente para las empresas pequeñas o medianas y las subcontratas.

La existencia en muchos núcleos urbanos medios en toda la Comunidad Autónoma o la provincia, con áreas delimitadas en el planeamiento vigente, como “unidades de actuación o ejecución”, con las características propias del “suelo urbano NO consolidado”, y con su “ordenación detallada” ya establecida, que no han cumplido las expectativas de ejecución, tienen en la situación actual, unas posibilidades muy remotas de desarrollo ya que además de las circunstancias comentadas en el párrafo anterior, hay que considerar las patologías ya expuestas del Sistema de Compensación.

Sin embargo por otra parte este tipo de áreas, precisamente constituyen con frecuencia una especie de “recortes” o “jirones” en la continuidad del propio tejido urbano, por lo que resulta bastante evidente la “conveniencia” de favorecer o promover su desarrollo, lo cual evidentemente ya se habría pretendido con el planeamiento urbanístico, y por tanto cualquier otra iniciativa que pueda contribuir a su desarrollo, también redunda en una mejora en la continuidad e integración de los núcleos urbanos.

Se considera que precisamente el “Sistema de Concurrencia” contemplado en la legislación vigente para la gestión urbanística, es singularmente “oportuno” ya que podría permitir una cierta reactivación en el desarrollo y consolidación de este tipo de suelo y a su vez en la actividad del sector de la construcción y obra civil, si se tiene en cuenta que probablemente existen múltiples empresas, que podrían estar interesadas en optar a un concurso de obra nueva, de estas características.

Este tipo de concurso por otra parte tampoco tiene que ser financiado directamente por la administración actuante, y se trataría de una obra civil relativamente limitada en cuanto a volumen, pero que puede permitir mantener un cierto ritmo de actividad, empleando recursos propios o vinculados, en empresas de maquinaria de movimiento de tierras, producción de áridos, fabricación de hormigones y/o materiales de construcción en general, a costa de aplazar las expectativas de beneficio a medio plazo, con la adquisición en pleno dominio de la propiedad de un suelo urbano directamente edificable y libre de cargas.

PROPOSICION

Se elabora este documento con el fin de plasmar en un informe, la conveniencia de abordar desde alguna administración pública, (Ayuntamientos, Diputaciones y/o Comunidad Autónoma) una línea de actuación novedosa que podría desarrollar este tipo de actuaciones en una coyuntura como la actual.

Esto podría suponer una primera fase para recopilar información sistemática respecto al alcance de este tipo de “unidades de actuación”, a lo largo de los distintos núcleos urbanos que constituyen el territorio de la provincia o comunidad. Ello es razonablemente asequible desde un estudio profesional, ya que casi toda la información urbanística, como de cartografía y parcelarios de propiedad está disponible a través de Internet en los servidores de la Junta de Castilla y León (PLAU archivo de urbanismo, SITCYL, con Ortoimágenes del PNOA, y la Sede Electrónica de Catastro del Ministerio de Economía y Hacienda).

En una segunda fase correspondería la elaboración de los Proyectos de Actuación, y las valoraciones de suelo correspondiente, en aquellos casos que se considerase adecuado, para su presentación en los Ayuntamientos correspondientes, o impulso de oficio por los mismos, iniciando de esta forma la puesta en marcha del procedimiento con la información pública de los distintos concursos.

A su vez los Proyectos de Actuación deben realizarse con una estimación inicial de la obra de urbanización, posponiendo las determinaciones completas a un posterior proyecto de urbanización, a elaborar por el urbanizador, de forma que se simplifica y abrevia la elaboración del documento inicial.

 

El Arquitecto

Fdo.: Julio Álvarez Robles

UN PEQUEÑO SALTO HACIA EL URBANISMO ( II )

En esta nueva entrada, se continúa el artículo que había quedado pendiente el día anterior. Debido a su extensión se fracciona, con otra entrada adicional pendiente.

En la entrada actual se incluyen los apartados que desarrollan el “Sistema de Concurrencia”, motivo principal del artículo, y otro apartado de “valoraciones” en el que se apoya y justifica la estrategia de actuación que se propone.

Quedan pendientes de una tercera entrega los dos últimos apartados que básicamente justifican y formalizan la propuesta general que se ha desarrollado anteriormente.

 

Sistema de CONCURRENCIA

La idea generatriz que se expone en este documento, trata de esbozar una propuesta con el fin de actuar sistemáticamente sobre esos pequeños sectores de suelo urbano “no consolidado” que se configuran como “unidades de actuación”, abordando la “gestión urbanística” a través del “sistema de concurrencia” contemplado por la LUCYL, o dicho de otro modo, desarrollar la figura del URBANIZADOR no necesariamente propietario.

El desarrollo del sistema de concurrencia se regula por la LUCYL en el Cap III Sccn 5ª, y en los artículos 269 a 276 RUCYL. Básicamente se resume como un proceso que se inicia por el propio Ayuntamiento o por cualquier persona física o jurídica, sea propietario o no de terrenos en la unidad de actuación, al presentar ante el Ayuntamiento correspondiente, un PROYECTO DE ACTUACIÓN, que incluya las bases de esta, y una oferta económica completa.

Continúa con el inicio de un procedimiento de aprobación inicial por el Ayuntamiento, la convocatoria de CONCURSO para la selección del urbanizador y la apertura de un periodo de INFORMACION PUBLICA con notificación directa a todos los propietarios afectados. Una vez concluidos los plazos y recibidas y evaluadas las ofertas y alegaciones, el Ayuntamiento adjudica la condición de URBANIZADOR al solicitante, o bien a la oferta más ventajosa de las que se hubieran presentado.

La condición de “urbanizador”, supone asumir la obligación de ejecutar las obras de urbanización con recursos propios, pero con la “capacidad de actuar” en nombre del Ayuntamiento, promoviendo incluso las expropiaciones oportunas en caso necesario. Por otra parte en este sistema, se establece la posibilidad de pagar los gastos de urbanización que corresponderían inicialmente a cada propietario del suelo, ya sea con dinero mediante el pago directo de las obras correspondientes, o bien con el propio suelo asignando al “urbanizador” la propiedad de una parte de solares resultantes, hasta completar el valor de la urbanización realizada.

Esto supone que el proyecto de actuación debe incluir una valoración económica completa tanto de las obras de urbanización, como de todo tipo de gastos, incluyendo el beneficio mercantil de la operación y naturalmente el valor del SUELO INICIAL. Eso permite asignar un valor concreto para el SUELO REPARCELADO, y cuadrar el saldo económico de la operación completa, tanto para el urbanizador, como para cada uno de los propietarios afectados.

Este sistema de actuación supone que los propietarios no tienen que actuar mediante decisiones adoptadas de forma conjunta o colegiada, y por otra parte tampoco se ven obligados a realizar desembolsos económicos importantes, en plazos reducidos de tiempo, lo que presumiblemente facilita una mayor flexibilidad de acuerdos parciales entre propietario y urbanizador.

A su vez, para el urbanizador supone asumir una importante “carga” económica, ya que tiene que financiar la obra de urbanización completa. No obstante si las previsiones son adecuadas, los desembolsos por pago directo de materiales y/o servicios a proveedores, solo representan una parte del importe global. Presumiblemente, otra parte de los propietarios, optarán por amortizar al menos parcialmente la obra de urbanización, y dado que las actuaciones en general no tienen superficies importantes y se encuentran ubicadas en entornos urbanos relativamente consolidados, las plusvalías a medio plazo podrán superar fácilmente el valor considerado en el proyecto de actuación, con lo que la expectativa del valor que se asume como “suelo urbanizado” pueden suponer un atractivo interesante.

VALORACIONES

Una de las claves fundamentales para el desarrollo de esta propuesta de gestión, es la de ajustar correctamente la proporción entre el VALOR del suelo INICIAL, el importe económico de la operación, y el VALOR FINAL de las parcelas ya urbanizadas, es decir de los “solares” resultantes.

La proporción entre el valor asignado al suelo inicial y el valor final del suelo urbanizado, es la razón inversa de la proporción de suelo que se asigna al “urbanizador”, en el supuesto de que todo el importe de la operación deba ser financiado exclusivamente con suelo. En este punto hay que considerar que la LUCYL establece que el propietario inicial durante los dos meses siguientes a la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación puede optar por el abono en metálico al urbanizador del importe total o parcial, manteniendo la proporción correspondiente de suelo bajo su dominio.

Las valoraciones del SUELO son competencia exclusiva de la legislación básica del estado, en particular del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 2/2008 de 20 de junio) que en su art 27 establece que “ .. en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados .. “, “ .. el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.” Ello supone que el valor del suelo, debería ser determinado con arreglo a lo que comúnmente se denomina “método residual” aplicado tanto a la obra de urbanización, como a toda la edificación que se puede construir en el ámbito de la unidad.

El método residual, conceptualmente consiste en determinar el valor del suelo precisamente como la diferencia entre el importe que se puede obtener por la venta final a precios reales de mercado del producto correspondiente, y la suma de gastos necesaria, ya sea la propia construcción de los edificios, la urbanización del suelo o ambas, junto con los beneficios mercantiles de toda la operación en su conjunto.  

Dentro del método residual se pueden considerar dos variantes de su metodología, la estática y la dinámica. La modalidad “estática”, es la más simple y comúnmente la que se aplica en la mayoría de valoraciones y tasaciones de inmuebles. En este caso se considera el tiempo que puede durar la operación total, solamente a los efectos de depreciación o actualización de los valores económicos, considerando su importe total con independencia del momento o el tiempo a lo largo del cual se puedan realizar los desembolsos de la inversión o los ingresos de las ventas

En el caso de la modalidad “dinámica”, las previsiones y estimaciones se hacen de una forma más sofisticada y compleja, ya que además de los valores considerados en el caso anterior, se establecen hipótesis sobre el desarrollo temporal de la operación, de forma que se analiza el “flujo de caja”, considerando las actualizaciones del valor correspondiente sobre los importes que se ingresan o desembolsan en función de su tiempo acumulado tanto para las inversiones del capital, como para la recuperación del mismo a través de las ventas. 

De esta metodología deriva precisamente la diferente consideración de los beneficios económicos como “tasa libre de riesgo” y “prima de riesgo”. Se considera como “tasa libre de riesgo”, el interés acumulado a lo largo del tiempo que dura la operación, que produciría el mismo capital invertido en “deuda pública del estado”. Obviamente la “prima de riesgo” es la diferencia con los beneficios totales de la operación económica, y es precisamente su mayor o menor cuantía, la que motiva el interés empresarial para promover y asumir los riesgos de la inversión, ya que el capital invertido tiene asegurada al menos la rentabilidad de la “tasa libre de riesgo” por la “deuda pública”.

Esta segunda variante se aplica normalmente en las promociones inmobiliarias de cierta envergadura y duración en el tiempo, que habitualmente vinculan no solo el desarrollo urbanístico del suelo sino también la promoción inmobiliaria de la edificación. Habitualmente este tipo de actuaciones son las que desarrollan su gestión urbanística bajo los Sistemas de Compensación o de Concierto, y que han proliferado con relativa abundancia en la etapa anterior.

Llegados a este punto cabe mencionar como antecedente, el criterio sobre valoración de las distintas clases de suelo que establecía en su momento el TRLS-92. En aquel caso se trataba de una legislación que además de la valoración del suelo, desarrollaba un modelo completo de ordenación urbanística, y propugnaba una adquisición progresiva de derechos, a medida que se avanzaba en las diferentes etapas del planeamiento. Se establecía el “método residual” para la valoración del suelo, solo en las etapas finales que ya contemplan su edificación, pero sin embargo en el caso de suelos urbanizables, se establecía como valor de este, la suma de su valor inicial (exclusivamente de carácter agropecuario) más un porcentaje sobre los “costes de urbanización estimados” que en el caso de estar solo clasificado como “urbanizable” eran del 25% y cuando tenía aprobada su ordenación detallada (plan parcial) eran del 50%.

Para el modelo que se desarrolla en esta propuesta el “método residual” de valoraciones se considera poco adecuado, ya que vincula “urbanización” y “edificación del suelo” cuando lo que se pretende es desarrollar exclusivamente la “urbanización” en si misma, activando una línea de ejecución solo para la “obra civil”, a través de pequeñas unidades que se puedan desarrollar completamente en el plazo de pocos meses.

Se considera que un modelo de este tipo debe basarse en un método que relacione el valor del suelo inicial con el “coste de urbanizar” exclusivamente, siguiendo el modelo similar al del TRLS-92, para determinar de esa forma el valor del suelo resultante, que solo es relevante a los efectos de ponderar la proporción de suelo que equilibra el coste de urbanizar y su reparcelación, ya que si se desarrolla en toda su pureza sin compensación monetaria, es la patrimonialización asignada a cada uno de los agentes y la opinión subjetiva sobre la evolución futura junto a las circunstancias particulares de cada uno, el “motor” que puede mover este tipo de iniciativa con total independencia de las “primas de riesgo”.

En todo caso el método que pueda ser utilizado para determinar o proponer un “valor del suelo” en su formulación inicial no es muy relevante en sí misma, ya que es su “importe o cuantía” lo que sirve de base al propio “Sistema de Concurrencia”, el cual se plasma en el Proyecto de Actuación que es sometido al trámite de INFORMACION y LICITACION PUBLICA, siendo notificado y conocido por todos los propietarios con la posibilidad de formular sus propias alegaciones, y por tanto debe poner de manifiesto las tensiones propias del posible acuerdo, y en su caso evidenciar cualquier pretensión exagerada, contrastando la conveniencia o necesidad de corregir las valoraciones con carácter previo a la “adjudicación”, o en su caso descartar la actuación completamente.

Se considera que si bien la referencia del TRLS-92 supondría para una actuación sin compensación monetaria, una proporción de suelo a la propiedad inicial de 1/3 (33%) y 2/3 (66%) como remuneración al “urbanizador”, esta proporción solo puede considerarse como uno de los extremos de un intervalo que debería ajustarse en cada caso, dependiendo de otros factores como la situación relativa del sector en el núcleo urbano, y también la entidad o importancia del propio núcleo.

Se considera que un intervalo 40%-60% apuntando preferentemente al valor medio 50%, entre el valor del suelo inicial y el coste de urbanizar, ya sea en un sentido o en el contrario dependiendo de las circunstancias particulares, sería el adecuado para abordar una “estrategia sistemática” de este tipo de actuaciones.

UN PEQUEÑO SALTO HACIA EL URBANISMO ( I )

Después de casi una semana con el blog interrumpido, hoy toca retomar la nueva serie de entradas, aunque no obstante en esta ocasión voy ha realizar uno de esos cambios que ya apuntaba en la introducción de la nueva etapa.

Esta semana ha sido para mí especialmente gratificante ya que una revista nacional de ámbito especializado, ha publicado un articulo sobre “gestión urbanística” escrito por mí, y esto además de la gran satisfacción personal de verlo publicado en papel impreso, supone a su vez un reconocimiento profesional que también resulta muy halagador.

La revista que ha publicado el artículo es “EL CONSULTOR de los ayuntamientos y los juzgados” que se autodefine como una “revista técnica especializada en administración local” http://elconsultor.laley.es/content/Inicio.aspx. El articulo esta incluido en la sección de opinión, y el contenido desarrolla una visión personal sobre los procesos de “gestión urbanística”, y en particular la posibilidad de que aún dentro de la coyuntura actual, podría haber un cierto interés para desarrollar el sistema de “concurrencia”, precisamente por sus propias peculiaridades.

Antes que nada, vaya una advertencia hacia los profanos en el urbanismo, ya que aún a pesar de que este tiene una relación fundamental con la arquitectura y el diseño, cuando hablamos de “gestión”, esta se refiere a una etapa posterior a la del diseño, que se podría definir como un proceso posterior a la ordenación urbana, con el fin de obtener un “reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados del planeamiento”. En consecuencia esta etapa incide precisamente en los repartos de las nuevas propiedades, y de ahí también su incidencia fundamental en el ámbito de la “administración local”.

El artículo.

Una vez aclarado este preámbulo voy a limitarme a transcribir el propio artículo al menos entre esta entrada y seguramente las dos siguientes, ya que su extensión lo requiere. Además del tamaño del mismo los conceptos que se manejan son relativamente especializados.

PROPUESTA SOBRE GESTION URBANISTICA CON SISTEMA DE CONCURRENCIA

ANTECEDENTES  y  COYUNTURA

En los años 2.009/10 el trabajo profesional en el ámbito de las obras de arquitectura y urbanización, ha sufrido un drástico estancamiento debido a la crisis económica que ha interrumpido los recursos financieros que posibilitaban el desarrollo de proyectos de construcción de edificios, los cuales a su vez arrastraban la ejecución correspondiente de las obras de urbanización, que se encontraban vinculadas en cada caso por el planeamiento urbanístico.

 

Debido a la fuerte expansión del sector de la construcción en la última década, este proceso había afectado a una extensión considerable de suelo urbano. No obstante los procesos de urbanización del nuevo suelo, se han basado principalmente en sectores de nueva incorporación, gestionados por el sistema de compensación, y propietario único o mayoritario, vinculado frecuentemente con la promoción mercantil de la “edificación”, ya sean usos residenciales de viviendas, centros comerciales, o en cierta medida naves industriales o mixtas.

En pocos casos se ha dado la promoción “urbanística” pura, entendiendo esta como la gestión, promoción y ejecución exclusiva de la obra civil de urbanización. Probablemente la única salvedad a considerar, sería la empresa pública GESTURCAL, que en todo caso se limita a promover suelo industrial actuando bajo el sistema de “compensación”, una vez que asegura la adquisición de la mayoría del suelo, y se compromete o asegura la inversión económica en la obra con el resto de propietarios del polígono.

ORDENACION VIGENTE

Si se examina la “ordenación detallada” en la mayoría de núcleos urbanos de tipo medio, en un territorio como Castilla y León, se observa que por lo general las ordenaciones de suelo, de muchas localidades pequeñas o medias, están llenas de pequeños polígonos o áreas de suelo urbano “no consolidado”, configurando Unidades de Actuación o Ejecución, que en la mayoría de los casos tienen definida su “ordenación detallada” pero en las cuales, las parcelas de suelo carecen de la condición de “solar”, por lo que su régimen queda sometido a un proceso conjunto de “GESTION” con REPARCELACIÓN (para reparto equitativo de cargas y beneficios derivados del planeamiento .. ) y “URBANIZACION” (ejecución de las obras necesarias, para que todas las parcelas adquieran la condición de “solar” establecida por la LUCYL .. )

Este tipo de zonas responden a denominaciones diferentes según su origen se haya ido adaptando a la LUCYL, pero normalmente encajan con la figura de suelo urbano “NO consolidado”, y suelen constituir pequeñas “bolsas” dentro de la trama del suelo urbano tradicional, que por diversas circunstancias han ido perpetuando una situación singular. Este tipo de “unidades de actuación” han tenido un escaso desarrollo en proporción a otros sectores, presumiblemente porque al ubicarse dentro de zonas de suelo urbano ya consolidado en su entorno, pertenecer a propietarios diferentes, normalmente con recursos económicos limitados, y casi siempre con “expectativas” diversas y subjetivas sobre el propio valor del suelo, lo que hace que las iniciativas tradicionales (“juntas de compensación”) hayan tenido una incidencia escasa. Por otra parte la gestión urbanística de carácter público o municipal mediante “sistemas de cooperación” que podían considerarse como mas adecuadas para este tipo de suelo, han tenido aún una menor incidencia, ya sea por dejación de los ayuntamientos, o bien por la complejidad intrínseca del proceso.

 

GESTION URBANISTICA y SISTEMA DE COMPENSACION

En el modelo de la legislación urbanística anterior a la autonómica, se contemplaban solo tres sistemas de gestión urbanística: “Expropiación”, “Cooperación” y “Compensación”.

De estos tres sistemas, el primero, “Expropiación” es el que menos se ha utilizado, tanto por los requisitos de justificación y la complejidad del procedimiento, como por la carencia de recursos financieros y capacidad de gestión de los Ayuntamientos. Únicamente, la expropiación tiene alguna utilización más frecuente como actuación aislada, especialmente para ejecución de sistemas generales y otras dotaciones públicas. 

   

El sistema de “Cooperación”, es el que en principio está previsto en la legislación como el indicado para desarrollar la iniciativa pública desde los propios ayuntamientos, no obstante en la práctica su empleo ha sido muy escaso, ya que este sistema supone la necesidad de asignar recursos específicos y complejos dentro de la propia organización del ayuntamiento, además de la impopularidad y frecuentes polémicas que son susceptibles de generar este tipo de procesos, y las dificultades administrativas para asegurar el cobro de las cuotas de urbanización.

El sistema de “Compensación” constituye en la práctica, la forma dominante de la “gestión urbanística” hasta el punto de que muchas veces se asimilan automáticamente los conceptos de “junta de compensación” y “gestión urbanística”. En todo caso no es más que uno de los posibles sistemas que contempla la legislación, el cual se basa en “constituir” una entidad jurídica específica, llamada “junta de compensación” con una finalidad concreta, para asumir la responsabilidad tanto de ejecutar las obras de urbanización, como la distribución entre todos los propietarios, de las nuevas parcelas resultantes de la ordenación. Esa “Junta” debe quedar constituida por todos los propietarios del polígono o unidad, en la que participan en proporción a sus derechos iniciales (normalmente la superficie del suelo), y una vez constituida mediante la oportuna escritura notarial y el registro correspondiente, debe regirse con arreglo a unos “estatutos y bases” regidos y coordinados por la legislación urbanística. Solo en el caso de que todo el suelo de la unidad pertenezca a un solo propietario, la ley exime de constituir expresamente la “Junta de Compensación”.

Evidentemente el funcionamiento de la “Junta de Compensación” es de tipo colegiado, regido por su asamblea y los propietarios individuales del suelo de la unidad tienen la obligación de participar en la misma, trasladando a esta de forma conjunta, toda su capacidad de decisión. Eso supone una renuncia a las decisiones individuales e independientes de cada uno, que en ocasiones motiva conflictos y discrepancias, que tienen que resolverse mediante decisiones colegiadas en la propia “Junta” recogidas y documentadas mediante “actas” y la notificación formal al afectado, que en última instancia podrían terminar con la “expropiación” del suelo correspondiente, en favor de la Junta de Compensación.

Naturalmente el repertorio de posibles conflictos y patologías en este sistema, puede ser tan pernicioso como indeseable, siendo relativamente común que pequeños propietarios de poca magnitud dentro de un polígono, adopten posturas intransigentes para romper la unidad de decisión y forzar situaciones de bloqueo, que luego acaban transigiendo con valores y precios más altos, aceptados como mal menor para evitar trámites complejos o alargamiento de plazos, que cuando la “Junta de Compensación” está vincula con otra promoción inmobiliaria que actúa como motor de la gestión urbanística, como por ejemplo un “Centro Comercial”,  pueden llegar a rayar en los límites de la “extorsión”.

Ese tipo de patología ligada al sistema de compensación, que además ha sido acentuada en los últimos años por el gran incremento de actividad, ha supuesto adicionalmente que los “desarrollos privados” de gestión urbanística se hayan desplazado preferentemente a aquellos casos en los que una promoción inmobiliaria principal amortigua y diluye este tipo de patologías, aunque contribuya indirectamente a su “normalización”. Ello deja fuera del desarrollo urbanístico habitual y además de forma acelerada, precisamente el tipo de zonas de suelo urbano no consolidado que se comentaban en el apartado anterior: “ordenación vigente”.

La Ley de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Castilla y León (LUCyL-99) establece para la GESTION urbanística dos nuevos sistemas además de los tres ya contemplados en la legislación anterior. Los nuevos sistemas son: “Concierto” y “Concurrencia”.

El sistema de “Concierto” tiene como finalidad simplificar la gestión, permitiendo que en aquellos casos en que todos los propietarios de la unidad estén de acuerdo, y lo manifiesten  mediante un documento específico, puedan actuar solidariamente como “propietario único” sin necesidad constituir expresamente la “Junta de Compensación”.

El sistema de “Concurrencia” es el que supone una mayor novedad, ya que contempla la posibilidad de intervención de una entidad o persona ajena a los propietarios de la unidad,  a la que se le atribuye la condición de “URBANIZADOR”.